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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Qu’est-ce qu’un placement en SCPI ?
Investir dans des SCPI, c’est acheter des parts dans une société civile de placements collectifs qui représentent un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés acquis par la société. Tous les acheteurs de parts de SCPI deviennent ainsi des « associés ».
La gestion du portefeuille d’actifs est confiée à une "Société de Gestion", désignée par les statuts et qui a pour mission de :
- acheter, vendre, gérer les immeubles
- trouver des locataires,
- effectuer les travaux nécessaires
- distribuer les revenus aux associés,
- enregistrer les souscriptions, ventes ou rachats et attribuer les parts
- tenir le registre des associés
- les informer en continu des actions réalisées
- calculer, prélever et payer le montant de l’impôt sur la plus values sur cession de parts
- convoquer les assemblées générales
- tenir la comptabilité
- placer la trésorerie…
Les associés sont donc porteurs des parts de la SCPI qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers. En contrepartie de leur placement, les investisseurs perçoivent des revenus réguliers, issus des loyers perçus par la société et des reventes d’immeubles, en proportion de la quote-part du capital de la société qu’ils détiennent.
Les SCPI offrent ainsi aux épargnants la possibilité d'acquérir des parts d'une société qui acquiert et gèrent des immeubles sans les soucis de gestion qui y sont associés.
L’investissement en SCPI permet donc un accès optimisé à des marchés immobiliers en principe hors d’atteinte pour une personne physique, compte tenu des montants d’acquisition de certains actifs immobiliers et des capacités d’épargne moyennes des ménages.
Un investissement attractif, un rendement alléchant, un succès croissant
Ces produits d'investissement ont été créés dans les années 60 et sont gérés par des professionnels sous le contrôle de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Ils ont connu ces dernières années un fort développement.
Même dans un contexte économique sombre, les statistiques des SCPI démontrent l'attractivité continue de ces fonds immobiliers et leur indéniable faculté de résistance. En effet, le rendement net (rendement dû aux seuls dividendes) se monte à un niveau très satisfaisant de 6,05% en 2009. Ce résultat est conforme à la tendance de fond de ce placement : depuis 1987, hormis en 1994 (4,93%), le rendement net des SCPI n'a jamais été inférieur à 5,50%. En 2010, on constate que les six premiers mois de l'année ont été favorables aux SCPI, qui ont réalisé une collecte de 600 millions d'euros et augmenté leur capitalisation à 19,8 milliards d'euros.
La perspective de saisir des opportunités d'investissement sur des marchés immobiliers moins tendus, la non-cotation des SCPI (qui échappe ainsi aux fluctuations des marchés boursiers) et les attraits de la nouvelle SCPI fiscale « Scellier » ont soutenu cette tendance en 2010.
La SCPI est une excellente solution pour se débarrasser de toutes les préoccupations liées à la gestion du patrimoine, aux rapports avec les locataires, et aux obligations juridiques, fiscales et comptables qui doivent être supportées par tout propriétaire immobilier.
Tous les avantages
- L’accès possible à des épargnants modestes
- La diversité du patrimoine immobilier : habitation, mais aussi bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité …
- Répartition des risques grâce à l’investissement dans plusieurs biens, de nature différente, répartis géographiquement et avec une diversité de locataires - ce principe de « mutualisation des risques » peut être renforcé par l’investissement dans plusieurs SCPI distinctes
- La stabilité des locataires : les baux commerciaux sont de 3, 6 ou 9 ans
- Aucun souci de gestion : la gestion de la SCPI et de son patrimoine est assurée par une société de gestion spécialisée et obligatoirement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF)
- Un cadre légal et réglementaire
- Des revenus réguliers et élevés (actuellement de 5 à 6 % par an)
- Une grande facilité de souscription (pas de signature chez un notaire par exemple)
- Un financement possible jusqu'à 100%
L'investissement et le désinvestissement peuvent être modifiés et adaptés à tout moment : l’investissement peut se situer à un niveau inférieur à celui de l’acquéreur d’un bien immobilier en direct et l’acquisition peut être réalisée au fur et à mesure. De même, il peut ne céder qu’une partie de son placement alors qu’il n’est pas possible de vendre une partie d’un logement.
Les risques
Comme tout investissement, l’achat de parts en SCPI comporte des risques, mais ceux-ci sont les mêmes que pour tout investissement dans le secteur de l’immobilier.
La baisse de la valeur du placement
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti., car la valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. On rappelle cependant que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que théorique et n’occasionne aucune perte réelle.
Par ailleurs, la détention de parts de SCPI doit être conçue sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : une part des épargnants conservent leurs parts sans intention de les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.
La diminution des revenus locatifs
Dans un contexte économique moins favorable, il peut se produire une baisse des revenus locatifs, due à la diminution du taux d’occupation et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière, afin de limiter au minimum l’effet négatif d’une mauvaise conjoncture économique sur la situation des locataires, ce qui permet de l’impact sur le rendement.
Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts.
La défaillance de la société de gestion
Une société, même agréée, peut connaître des difficultés ; néanmoins la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF, si la première connaît des difficultés.
La nature du risque d’un placement en SCPI correspond en fait à celle d’un placement immobilier. La réglementation de ce type de société apporte en outre des éléments de sécurisation complémentaires dans la démarche de l’investisseur.
Financement et Fiscalité
Le financement des parts de SCPI peut se réaliser avec un crédit classique (amortissable ou « in fine »), avec un taux fixe ou un taux révisable, sur des durées pouvant aller jusqu’à 20 ans.
L’acquisition des parts de SCPI dont les rendements actuels (entre 5 et 6%) sont supérieurs au coût moyen annuel du crédit permet à l’acquéreur de bénéficier d’un premier effet de levier très intéressant.
Les SCPI ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts (pu associé) sera imposé à hauteur de ses droits dans la SCPI suivant sa fiscalité propre (impôt sur le revenu / impôt sur les sociétés)
Une détention minimale de 8 ans est recommandée.
La SCPI « Loi Scellier »
Depuis Mai 2009, le bénéfice fiscal « Robien bis » puis « Scellier » accordé sous forme de réduction d'impôt à l'investissement locatif concerne les placements immobiliers réalisés en direct ou par le biais des SCPI. L’associé dont les parts correspondent à des investissements immobiliers qui rentrent dans le cadre de la loi Scellier a systématiquement droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 25% de la souscription. Cette réduction d'impôt s'étale sur 9 ans, à raison de 1/9e par an. A terme, l'associé peut opter pour deux périodes triennales supplémentaires à 2% l'an, soit une réduction d'impôt maximale de 37% sur 15 ans.
Il ne bénéficie cependant pas du choix proposé à l’investisseur « en direct », qui a le choix entre obtenir une réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de vente (étalée sur neuf ans) ou pratiquer un amortissement dans le cadre du dispositif.
Cette réduction d'impôt (pour un investissement direct comme pour une SCPI) est plafonnée à 300 000 € de souscription de parts par année d'imposition et par contribuable.
Un très bon investissement à réaliser avant le 31 décembre de cette année si vous souhaitez alléger votre impôt 2010 au titre des revenus 2009 !
