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Le Prêt Relais

Vous avez besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêt relais (ou prêt à court terme), peut vous permettre d’assurer la transition entre la vente de votre bien et l'achat de votre futur logement. Vous n'avez plus besoin d'attendre la vente du premier logement pour faire l'acquisition de votre futur bien.

Le prêt relais est une avance sur le prix de la vente du premier bien. Selon les établissements et les diverses formules de prêt possible, son montant représente entre 60% et 80% de la valeur de ce bien.

La durée du prêt relais est généralement fixée à un an, renouvelable une fois (soit 24 mois maximum), en fonction du temps nécessaire pour effectuer toutes les formalités de la vente. Dans le cadre du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts calculés sur la totalité du capital à partir du moment où vous avez vendu votre bien.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés qui tiennent compte des caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location, décalage de revenus, frais supplémentaires notamment. La banque pourra par exemple vous accorder un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition. Il s'agit de prêts de courte durée, de 1 à 2 ans maximum. Le prêteur pourra effectuer une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur et couvrir son prêt en cas de risque.

Les 3 principales formules

1 - Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien vendu.

Le prêteur vous avance un certain pourcentage (en moyenne entre 50 et 70 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable, que vous remboursez chaque mois, dès le départ, selon un taux fixe de 4,10 à 5,80 % hors assurance.

Un exemple :

• vous achetez une maison d’une valeur de 280 000 €. En comprenant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), votre besoin réel de financement se monte à 300 000 €
• vous estimez pouvoir vendre votre appartement à un prix de 210 000 €
• le prêteur vous avance la somme de 147 000 € (70 % de la valeur de votre appartement) sous la forme d’un prêt relais sur 12 mois au taux de 5,66 % (assurance comprise)
• le prêteur vous propose sur 15 ans un prêt complémentaire amortissable d’un montant de 163 000 € dont le taux d’intérêt fixe se monte à 5,20 % avec assurance
  

Nous prenons l’hypothèse que le prêt relais est remboursé au 7ème mois, ce qui correspond à la durée moyenne nécessaire pour vendre un bien. Le tableau suivant indique les mensualités et le coût total des prêts avec assurance :

	7 premiers mois	173 mois	Coût total des prêts
Mensualité prêt relais	673,75 €	0 €	4 716,25 €
Mensualité prêt amortissable	1 293,25 €	1 293,25 €	69 785 €
Total cumulé des prêts	1 967 €	755 €	74 501,25 €

Cette solution de financement est simple et elle s’avère également très intéressante en terme de coût global. En revanche, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement, en tout cas jusqu’à la vente effective de votre appartement qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.

2 - Le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d’un prêt amortissable avec « différé d’amortissement »

Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre.

Ce type de montage est intéressant pour alléger les charges mensuelles pendant la période où le bien n’est pas encore vendu. Son principe : associer un prêt relais et un crédit à long terme. Le prêt relais, accordé pour une période de 24 mois, est assorti d’une période de « franchise totale » : les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance, en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. A son terme, dans le cas où vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt, vous payez mensuellement et pendant les 12 mois suivants les intérêts dûs majorés des intérêts cumulés de la 1ère année. Afin d’alléger encore plus vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti de ce qu'on appelle un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, période durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

3 - Le prêt relais sec

Si le produit attendu de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre achat, vous n’avez besoin que d’une avance, sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ».
Les conditions financières et les prérequis d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme, car la rentabilité pour le prêteur est très faible - voire nulle. Lla banque ne gagne en effet que les quelques mois d’intérêt, au taux actuel d’environ 5,5 %.

Les garanties

Le niveau des garanties demandées par les banques obéit en fait à un principe d’équilibre simple. Le montant de la garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution d’un organisme spécialisé...) en faveur du prêteur doit être égal ou supérieur au montant total du prêt (prêt relais plus prêt amortissable). Selon l’opération réalisée et votre profil, ces garanties peuvent être de natures différentes, et logiquement, leurs coûts peuvent varier.

Sources :
credit-immobilier.meilleurtaux.com