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La location meublée (LMNP/LMP)

Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

En vous permettant de déduire les déficits sur vos revenus et d'amortir les logements loués, le statut de Loueur en Meublé Professionnel peut vous permettre de préparer une retraite confortable payée par vos économies d'impôt... et par vos locataires.

Ce statut est idéal pour se constituer des revenus complémentaires, conserver une couverture sociale, alléger son ISF et transmettre son patrimoine.


La qualité de Loueur en Meublé Professionnel est reconnue à toute personne qui loue des logements meublés (neufs ou anciens), qui est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, et qui respectent l’une et/ou l’autre des deux conditions suivantes :

  • Des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an
  • La moitié ou plus de ses revenus (foyer fiscal) tirés de l’activité de LMP

Les modalités

Ce statut dépend du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les revenus provenant de la location en Loueur Meublé Professionnel entrent donc dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.

Il concerne surtout les contribuables personnes physiques fortement imposées, qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés pour leur future retraite grâce aux amortissements différés.

L’opération se matérialise par l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, destiné à être loué meublé pour un usage d’habitation au sein d’infrastructures d’accueil pour les étudiants, le tourisme, le tourisme d’affaires et les personnes âgées dépendantes (entre autres).

La fiscalité

  • Imputation du déficit d’exploitation sur le revenu global
  • Amortissement du mobilier à 100 % entre 5 et 7 ans
  • Amortissement de l’immobilier entre 20 et 30 ans (hors terrain)
  • Déduction des amortissements dans la limite du montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués
  • Report des amortissements non déduits sans limitation de durée
  • Possibilités d’exonération pour l’ISF
  • Exonération de la plus-value si vous revendez au-delà de 5 ans après l'achat et si les recettes sont inférieures à 250 000 €.
  • Des droits de donation et de succession minorés.

Dans le cas de l’achat d’un bien neuf (Vente en Etat Futur d’Achèvement notamment), vous pouvez demander aux services fiscaux le remboursement de la TVA sur l’acquisition. On note qu'en cas de revente du bien avant 20 ans, le prorata de TVA est à reverser.

Les obligations à respecter

Pour être considéré comme LMP, vous devez :

  • être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
  • et retirer de cette activité plus de 23 000 € * de recettes brutes annuelles ou plus de 50 % de son revenu global.

Dans le cas d'une location à usage d'habitation principale, vous devez respecter certaines formalités, notamment l’établissement d’un contrat de location écrit (un bail) pour une durée minimum d'un an, tacitement renouvelable, avec congé sous strictes conditions pour le bailleur et à tout moment pour le preneur, moyennant un préavis d'un mois.

Attention : un certain nombre de communes interdisent ou limitent les possibilités de transformer un logement loué nu en logement loué meublé sans autorisation spécifique. D'où l'intérêt de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer.

Ce qu’il faut retenir

Depuis 2009, l’investisseur LMP doit tirer de son activité de loueur en meublé au moins 23 000 € de recettes annuelles, et ses recettes de loueur en meublé doivent excéder le total de ses autres revenus professionnels. Les revenus fonciers, dividendes des associés, plus values des CAV ne sont pas pris en compte dans le total des autres revenus.

Pour les immeubles réservés avant le 1er janvier 2009 :

  • Les recettes effectives afférentes à ces immeubles sont majorées d’un coefficient multiplicateur de 5
  • Cette majoration est dégressive de 2/5ème du montant des recettes par année écoulée depuis la location (dans la limite de 10 années).

Contact

Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation : elle ne conduit pas à des réductions d’impôts ou avantages fiscaux particuliers. Elle présente cependant des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité. Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement dont l’intérêt principal consiste à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location pendant un grand nombre d’années.

Son principe

Il s'agit de se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans l'immobilier locatif en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés grâce aux amortissements différés. D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale qui dépend du régime des BIC non professionnels. L'on conseille ce type d'investissement aux personnes physiques souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite, qu'elles soient imposées ou non.

La location en meublé non professionnelle s'applique à différents types de biens immobiliers mis en location (neufs ou anciens), parmi lesquels :

  • une chambre d'hôte ou un gîte rural,
  • une partie de la résidence principale du loueur (une chambre par exemple),
  • une location saisonnière de villa ou appartement,
  • des logements situés dans une résidence avec services : tourisme, affaire, étudiants, médicalisée ..., et confié via un bail commercial à un exploitant professionnel.

Ce dernier type de location a particulièrement retenu notre intérêt, car elle représente pour l'investisseur un choix judicieux et très sécurisant. Les résidences avec services sont similaires mais s'adressent à un public différent. Il s'agit des résidences de tourisme, des résidences troisième âge, des résidences pour étudiants et des EHPAD (résidences médicalisées). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux importants, notamment le remboursement de la TVA inhérente à l'acquisition du bien.

Ces résidences avec services doivent obligatoirement proposer trois types de services : accueil et personnel, petits déjeuners, soins du linge et ménage.

Les EHPAD en LMNP, un placement sûr

Un EHPAD est un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (on les appelait auparavant "maison de retraite" ou "MAPAD"). Il s'agit d'un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées qui permettent l'accueil de personnes âgées ayant besoin d'une assistance quotidienne et permanente. L'EHPAD propose des services tels que l'hébergement, les repas, la blanchisserie, les soins d'hygiène et médicaux, entre autres.

Les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd'hui un des investissements les plus rentables dans l'immobilier.

L'EHPAD permet, de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, un capital parfaitement entretenu et d'obtenir la sécurité et la protection de son investissement. Mieux qu'une défiscalisation, c'est le placement idéal pour obtenir des revenus supplémentaires nets d'impôt et assurer sa retraite.

En outre, choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel pour un achat en EHPAD permet de récupérer la T.V.A à condition de respecter trois conditions :

  • le logement doit être situé dans une résidence avec services,
  • le loueur doit signer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant,
  • L'établissement doit obligatoirement offrant les 4 services suivants : entretien du linge, repas, accueil et gardiennage, entretien des parties privatives).

A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d'office lors de l'investissement.

Dans le cas de l'EHPAD, le premier avantage fiscal est donc quasi immédiat. La T.V.A. récupérée peut alors être utilisée de différentes manières, pour rembourser une partie du crédit (si le crédit est amortissable), pour un placement sur un contrat d'assurance vie...

On notera que les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (qui est dans ce cas à 5,5%).

Cumuler le statut LMNP et l'investissement EHPAD est donc un excellent moyen de se créer un patrimoine sans effort d'épargne important. Le duo EHPAD / LMNP constitue des compléments de retraite importants non fiscalisés, une diversification de placements, des économies d'impôts et une transmission patrimoniale optimisée.
Le choix de ce régime fiscal permet d'acheter une ou plusieurs chambres en EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d'être inscrit au RCS, l'absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles, la récupération de la T.V.A et la déduction des amortissements relatifs à la valeur de l'immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d'impôts et de taxes.

Analyse de l'amortissement et de la rentabilité :

Période d'acquisition :
de 0 à 30 ans
Période de rendement :
de 15 à 35 ans
Période de rente
L'investisseur fait un effort minimal d'épargne pour combler l'investissement. Les loyers perçus de l'EHPAD financent en grande partie l'investissement global. Le prêt de départ est soldé, mais les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont alors des revenus nets d'impôt pour l'investisseur. Les amortissements différés sont épuisés, mais le LMP bénéficie de l'abattement forfaitaire de 68%. Les revenus de la location ne sont alors imposés qu'à hauteur de 32%.

Les résidences étudiantes en LMNP, des loyers garantis

Les résidences étudiantes sont composées d'une centaine de logements, principalement des studios et T2, résidences qui proposent des services tels que l'accueil, une laverie, une salle de sport, une cafétéria, oue encore un local à vélo.

L'investisseur en LMNP peut fait l'acquisition d'un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs résidences étudiantes.

Pour bénéficier de tous les avantages, il faut comme pour les EHPAD respecter les conditions suivantes :

  • Acheter un logement qui sera ensuite loué par bail commercial pendant au minimum 9 ans,
  • Toucher des loyers annuels être inférieurs à 23 000€ TTC.

Vous bénéficiez alors de l'économie de la TVA sur l'investissement (définitivement acquise au bout de 20 ans), des déficits de l'opération reportables sur les revenus de même nature : BIC non professionnels, des loyers nets d'impôts pendant 20 à 30 ans grâce à l'amortissement comptable du bien.

Les garanties locatives de l'achat en LMNP

  • Avant la livraison, l'opérateur s'engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d'achèvement
  • Votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence
  • Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.

A terme, vous avez deux options : prolonger le bail, ou bien vendre la propriété.

Synthèse des avantages fiscaux du statut de LMNP

  • Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC),
  • Amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et de l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans,
  • Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif (ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit),
  • Report des amortissements non déduits sans limitation de durée,
  • Les plus values réalisées relève du régime des plus-values privées,
  • En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA (récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si vous revendez votre bien avant ce délai, réintégration au prorata).

L’essentiel à retenir

Un investissement idéal en vue de la retraite

La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux. Grâce au statut LMNP, l'investisseur peu ou pas imposé peut capitaliser afin de cumuler un complément de retraite tout en acquérant un patrimoine de valeur.

La défiscalisation en LMNP s'opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l'activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s'adresse logiquement au contribuable faiblement imposé, qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés.

Le statut de LMNP est un excellent moyen pour un "jeune" investisseur de « mettre le pied à l'étrier » en début de carrière; puis, avec d'autres acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 € lui permettant alors de devenir LMP (Loueur Meuble Professionnel) et de bénéficier d'une fiscalité encore plus attractive. Une fois les financements remboursés, une longue période de revenus locatif non fiscalisés permet alors d'aborder la période de retraite avec un maximum de sérénité.

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Les obligations générales à respecter en LMNP

Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature.

Louer un bien à usage d'habitation peut se faire de deux manières :

  • La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c'est-à-dire non meublé - à charge pour l'occupant de l'aménager.
  • Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages : sa fiscalité est attractive, et les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d'une location non meublée.

Un logement meublé s'entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d'y ajouter un quelconque objet meublant.

Dans le second cas, le loueur en meublé peut être considéré fiscalement comme "professionnel" (LMP) ou non (LMNP). Est professionnel le contribuable qui soit tire de la location meublée d'un ou plusieurs biens un revenu annuel supérieur à 23 000 € TTC, soit tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus, et est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. A contrario, est considéré comme "non professionnel" celui qui donne en location un ou plusieurs biens meublés et en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 % de ses revenus, et n'est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Sources :

www.conseil-defiscalisation.fr

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