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La loi Scellier
- Une mesure exceptionnelle pour de l'investissement locatif
- Une réduction d'impôts allant jusqu'à 32% sur 15 ans !
Le principe
La Loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français réalisant un investissement en 2010 dans des logements neufs (destinés à la location).
Ce n’est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre des lois Robien ou Borloo, mais une réduction d'impôt, étalée sur 9 ans, et reportable.
A qui s'adresse la loi Scellier ?
La Loi de Finance 2011 précise que tous les contribuables français qui achètent entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012 un logement neuf (ou en état d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Scellier et de la réduction d’impôt qui se monte à :
- 13 % en Scellier classique (sur 9 ans) et 23 % en Scellier social (sur 15 ans), pour les investisseurs en 2011
- 9 % en Scellier classique (sur 9 ans) et 19 % en Scellier social (sur 15 ans), pour les investisseurs en 2012
Le bénéfice peut être supérieur (jusqu'a 32 %), il sera nécessaire d'investir dans des Logements Neufs Bâtiments Basses Consommations (Voir le paragraphe : Loi Scellier BBC).
Les immeubles concernés par la loi SCELLIER
Sont concernés tous les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la règlementation en vigueur, plus précisément :
- RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006
- RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006
- RT BBC pour les constructions neuves souhaitant bénéficier d'une majoration de réduction d'impôt à partir de 2011
La loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation)
Tous les immeubles neufs, dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur bénéficient d'une majoration de réduction d'impôt de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
Les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent donc ouvrir droit au bénéfice de la Défiscalisation Scellier. En pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l’obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est antérieur à la date de publication du Décret Scellier relatif à cette condition.
Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Les obligations de la loi Scellier
- La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant au minimum 9 ans.
- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
- Le plafond d’investissement est de 300 000 €.
- Cet avantage ne peut s'appliquer qu'à un seul logement par an.
- Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 13 % du prix du logement, réduction qui s’étale sur 9 ans.
Par exemple, un investissement de 200 000 € correspond à une réduction de 26 000 € sur 9 ans, soit 2888,88 €/an.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû, le solde de réduction peut être imputé sur l'Impôt sur le Revenu des années suivantes, jusqu’à la 6ème année incluse. La priorité est donnée pour le mode de calcul des plus anciens reports jusqu’aux plus récents, et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Exemple n°1 : Investissement de 100 000 €
- Réduction de 13 000 € sur 9 ans soit 1 444,44 €/an en Scellier
- Réduction de 23 000 € sur 15 ans soit 1 444,44 € les 9 premières années et 1 666,66 € les 6 suivantes en Scellier Social
Exemple n°2 : Investissement de 300 000 €
- Réduction de 39 000 € sur 9 ans soit 4 333,33 €/an en Scellier
- Réduction de 69 000 € sur 15 ans soit 4 333,33 € les 9 premières années et 5 000 € les 6 suivantes en Scellier Social
La différence entre dispositifs Scellier et Scellier Social
Le régime « SCELLIER » bénéficie uniquement d’une réduction d’impôts de 13 % alors que le régime « SCELLIER SOCIAL » bénéficie d'une réduction d'impôt possible de 23 %
Dans le dispositif Scellier social, on peut profiter après les 9 ans de nouvelle réduction d'impôt : 5 % du prix de revient du logement par période pénale, imputé à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de chacune des 3 années soit 1,67 % de réduction supplémentaire par ans (maximum 6 ans).
Ses conditions :
- L'engagement de louer son appartement durant 9 ans.
- L'investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2).
- Respect uniquement des plafonds de loyers (actuellement Robien recentré).
- Possibilité de poursuivre la location après 9 ans, mais sans les 1,67 % / an de réductions.
Le régime « SCELLIER SOCIAL » bénéficie d’une réduction d’impôts possible de 37 %.
Ses conditions :
- Engagement de 9 ans avec possibilité de prolonger de deux fois 3 ans la promesse de location. Cette option donne non seulement le droit de bénéficier d'un abattement de 30 % sur les loyers, mais offre également la possibilité au terme des 9 ans de reconduire l'engagement de location et de profiter d'une réduction supplémentaire de 1,67% par an.
- Engagement de louer son appartement durant 9 ans + possibilité de 2 x 3 ans.
- Investissement en Zone 1, 2, 3 (actuellement A, B1, B2)
- Respect des plafonds de loyers ET de ressources
Plafonds de loyers Scellier et ressources des locataires pour 2011
Les plafonds de loyers 2011 de la Loi Scellier
| Plafonds de loyers mensuel en €/m² | |||||
| Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Le régime Scellier | 16,10 | 21,70 | 13,00 | 10,60 | 6,10 |
| Le régime Scellier Social | 12,88 | 17,36 | 10,40 | 8,48 | 4,88 |
Les plafonds de Ressources des locataires 2010 (pour le régime Scellier Social)
| Plafonds des ressources des locataires en € | |||
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 44 306 | 32 910 | 30 168 |
| Couple | 66 215 | 48 328 | 44 302 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge |
79 595 | 57 857 | 53 036 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge |
95 342 | 70 020 | 64 185 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge |
112 867 | 82 181 | 75 334 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge |
127 005 | 92 700 | 84 976 |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | 14 156 | 10 530 | 9 652 |
L’avis des experts VALOXIA
LES AVANTAGES de choisir le Scellier Social :
- La loi Scellier Social vous permet de bénéficier de 10 % de réductions d’impôts en plus !
- Vous obtenez 30 % d’abattements sur les loyers
LES INCONVENIENTS de choisir le Scellier Social :
- Vos revenus fonciers sont inférieurs car les plafonds de loyers sont plus bas
- Les plafonds de ressources des locataires (inexistants dans la loi Scellier)
- Il est impossible de louer aux ascendants et/ou descendants (dispositif inexistant dans la loi « Scellier »)
La loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation)
Jusqu'au 1er janvier 2012, avec la Loi Scellier BBC, profitez du maximum de la réduction d'impôts : jusqu'à 32 % sur 15 ans !
L’objectif de la loi Scellier BBC
Le but affiché de cette loi est de promouvoir activement les constructions à basse consommation d'énergie dans le neuf.
L'objectif de la loi Scellier BBC est d’augmenter la part des constructions de logements neufs plus économes en énergie, et ainsi accélérer l’acquisition de savoir-faire dans la construction (avant que cette norme ne devienne obligatoire à compter de 2013).
Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier BBC ?
Tous les contribuables français au sens de l'article 4b qui acquièrent, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, une construction résidentielle neuve (ou en l’état futur d’achèvement) aux Normes BBC peuvent en bénéficier.
A partir de 2011, le taux de la réduction BBC sera majoré de 10 points par rapport aux logements Scellier neufs classiques. Le taux de la réduction d’impôt Scellier BBC se monte donc à :
- 22 % en Scellier BBC (sur 9 ans) et 32 % en Scellier Social BBC (sur 15 ans) pour les investisseurs en 2011
- 18 % en Scellier BBC (sur 9 ans) et 28 % en Scellier Social BBC (sur 15 ans) pour les investisseurs en 2012
Les logements concernés par cette loi :
Sont concernés tous les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont supérieurs à la Réglementation en vigueur (RT 2005). Ces logements à très haute performance énergétique utilisent notamment des énergies renouvelables : solaire, géothermie, aérothermie, hydrothermie ou énergie hydraulique, biomasse et certaines pompes à chaleur. Ils peuvent ouvrir droit au bénéfice de la défiscalisation Scellier BBC si toutes les autres conditions de qualification (voir ci-dessous) sont remplies.
On notera que la Loi Scellier BBC ne s'applique pas aux immeubles classés ou aux immeubles inscrits comme monuments historiques.
Les conditions d'éligibilité
La performance énergétique globale d'un bâtiment est mesurée par la consommation conventionnelle d'énergie.
La norme « Bâtiment Basse Consommation Energétique » est destinée aux constructions résidentielles neuves et biens immobiliers à usage d'habitation. La consommation "Conventionnelle d'Energie Primaire" (CEP) pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire ou l'éclairage des locaux doit être inférieure ou égale à une certaine valeur en kWh/m²/an d'énergie primaire. Cette valeur se calcule via la formule suivante : CEP < ou = à 50 x (a+b) (arrêté du 3 mai 2007), où a et b sont :
Coefficient "a" selon la zone climatique
Coefficient "b" selon l'altitude
Les normes des bâtiments « Haute Performance Energétique BBC »
Le label « Haute Performance Energétique BBC » est délivré à un bâtiment ayant fait l'objet d'une certification portant sur la sécurité, la durabilité et les conditions d'exploitation des installations de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de climatisation et d'éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment. Ce label est délivré par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l'Etat et accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) ou tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).
Les autres obligations de la loi Scellier BBC
- Une seule acquisition par an, l'acte du notaire faisant foi
- Un plafond d'investissement de 300 000 €
- Les villes éligibles et les plafonds de loyers sont identiques à la Loi Scellier
- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble BBC
Les différences entre les dispositifs Scellier et Scellier BBC
La distinction entre les deux dispositifs repose essentiellement sur deux points :
- Les normes de constructions, plus exigeantes en Scellier BBC
- Les taux de réductions d'impôts qui sont plus importants en Scellier BBC
- La loi « SCELLIER » bénéficie d’une réduction d’impôts de 13 %
- La loi « SCELLIER SOCIAL » bénéficie d’une réduction d’impôts de 23 %
- La loi « SCELLIER BBC » bénéficie d’une réduction d’impôts de 22 %
- La loi « SCELLIER BBC SOCIAL » bénéficie d’une réduction d’impôts allant jusqu'à 32 %
Les avantages fiscaux de la loi Scellier BBC
Comme le dispositif Scellier "classique", la loi Scellier BBC prévoit une réduction d’impôt de 22 % du prix de revient du logement, réduction qui s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu’à la 6ème année incluse. La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
La règlementation qui impose des normes basses consommations d'énergies ne modifie pas la possibilité de prolonger 2 fois 3 ans la promesse de location. Ainsi, il est possible de profiter des 32 % de réduction d'impôt sur le prix de revient.
Le dispositif « Scellier BBC Social » donne le droit de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers. Il permet également au terme des 9 ans de reconduire l’engagement de location et de profiter d’une réduction supplémentaire de 1,67 % par an.
La défiscalisation « Scellier BBC » est cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux, dans le respect du plafond des niches fiscales, soit 18 000 € + 6 % des revenus.
La loi Scellier Outre Mer
La Loi Scellier Outre Mer 2011 est un excellent dispositif de défiscalisation via l'acquisition de biens immobiliers dans les Dom-Tom.
Le principe du dispositif Scellier Outre Mer
L'amendement voté en avril 2009 a étendu le dispositif Scellier aux départements d'outre-mer. Le taux de la réduction d'impôts s'élève alors à 36 % pour les logements acquis ou construits pour 2011 et à 31 % à compter de l'année 2012. La loi « Scellier Outre Mer » est donc un outil particulièrement puissant de défiscalisation patrimoniale pour le logement locatif dans les Départements et Régions d’outre-mer.
Qui peut bénéficier de la loi Scellier Outre Mer ?
Tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2017, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de ce dispositif et obtenir une réduction d'impôt de :
- 36 % pour les investisseurs Scellier en 2011
- 31 % pour les investisseurs Scellier pour 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017.
Les logements concernés par la loi Scellier Outre Mer
Tous les immeubles neufs situés dans les DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.
Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique de ces immeubles doivent être conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Les obligations du régime Scellier Outremer
Dans ce cadre, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (voir chapitre ci-dessous).
Comme pour le dispositif Scellier "classique", un seul achat de logement par an est compté dans le calcule de la réduction d'impôt, et le plafond d’investissement reste de 300 000 €.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier Outremer
La loi « Scellier Outremer » permet une réduction d’impôt de 36 % du prix de revient du logement. Cette réduction d'impôt de 36 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Les plafonds de loyers 2011 de la loi Scellier Outre-mer
|
Plafonds de loyers mensuel en €/m² Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, St Barthélemy, St Martin, Mayotte |
Plafonds de loyers mensuel en €/m² Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, St Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna |
|
| Loi Scellier Outre-mer | 12,04 € | 15,33 € |
| Loi Scellier Outre-mer intermédiaire | 9,63 € | 12,78 € |
Les plafonds de ressources des locataires 2011
|
Plafonds de ressources des locataires en € (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, St Barthélemy, St Martin, Mayotte) |
Plafonds de ressources des locataires en € (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, St Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna) |
|
| Personne seule | 25 929 € | 22 883 € |
| Couple | 34 627 € | 42 321 € |
|
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge |
41 641 € | 44 769 € |
|
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge |
50 267 € | 47 217 € |
|
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge |
59 136 € | 50 487 € |
|
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge |
66 645 € | 53 759 € |
|
Majoration pour personne |
7435 € | 3433 € |
Rappel des différentes options Scellier :
- La loi « SCELLIER » bénéficie d’une réduction d’impôts de 13 %
- La loi « SCELLIER SOCIAL » bénéficie d’une réduction d’impôts de 23 %
- La loi « SCELLIER BBC » bénéficie d’une réduction d’impôts de 22 %
- La loi « SCELLIER BBC SOCIAL » bénéficie d’une réduction d’impôts allant jusqu'à 32 %
- La loi « SCELLIER OUTRE MER » bénéficie d’une réduction d’impôts de 36 %
- La loi « SCELLIER OUTRE MER INTERMEDIAIRE » bénéficie d’une réduction d’impôts allant jusqu'à 46 %
« SCELLIER DOM PLUS ZUS » (Zone Urbaine Sensible : 10% supplémentaire)
« SCELLIER DOM PLUS ENERGIE RENOUVELABLE » : 4% supplémentaire
Même obligation de louer pendant 9 ans à titre d’habitation principale du locataire et dans les 12 mois de l’acquisition. La seule différence entre ces deux derniers dispositifs :
- Plafonnement des loyers à 15.05 euros / m2 pour le Scellier outre-mer classique
- Plafonnement des loyers à 12.04 euros / m2 pour le Scellier outre-mer intermédiaire
La loi Scellier Transformé
Le principe et l'avantage fiscal : cumuler la réduction d'impôt Scellier et le déficit foncier de droit commun.
Une défiscalisation immédiate
La défiscalisation Scellier prend effet à l’achèvement des travaux, en revanche, les dépenses portant sur les travaux de réparation et d’entretien qui sont dissociables des travaux de transformation ou de réhabilitation correspondent à des dépenses déductibles fiscalement au jour de leur décaissement et forment ainsi un déficit déductible immédiatement.
Si la durée des travaux est prévue sur 2 ans, l’investisseur peut donc utiliser 3 fois la limite annuelle des 10 700 € (soit un total de 32 100 €) à condition que le premier décaissement ait lieu avant le 31 décembre.
Une défiscalisation plus importante
Le contribuable cumule la réduction d’impôt Scellier et la réduction des revenus fonciers imposables.
Le mode d'emploi
Le budget de l’opération de restauration est réparti en 2 catégories :
- Les dépenses faisant l’objet d’une réduction d’impôt prévue dans le cadre du dispositif Scellier.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, toujours dans la limite de 300 000 €. Le prix de revient est égal au prix d’acquisition additionné au montant des travaux de transformation ou de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. - Les travaux exclus de la réduction d’impôt et déductibles dans les conditions de droit commun. Les dépenses de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de transformation ou de réhabilitation ne peuvent être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt : ces dépenses sont donc déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun, pour la détermination d’un déficit foncier imputable - à concurrence de 10 700 € - sur le revenu global.
Ce qu’il faut retenir
L’investisseur bénéficie à la fois de la réduction d’impôt Scellier ET du déficit foncier de droit commun pour les dépenses dissociables.
La défiscalisation peut commencer immédiatement à la différence du dispositif Scellier où l’effet fiscal ne commence qu’à l’achèvement des travaux. En effet, les dépenses portant sur les travaux de réparation et d’entretien correspondent à des dépenses déductibles fiscalement au jour de leur décaissement.
Sources :
www.scellier.org
www.bbc.scellier.org
www.outremer.scellier.org
