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LMP / LMNP

Le statut du LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)

La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation : elle ne conduit pas à des réductions d’impôts.

Elle présente cependant des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité. Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement dont l’intérêt principal consiste à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location pendant un grand nombre d’années.

LE PRINCIPE

Il s’agit de se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans l’immobilier locatif en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés grâce aux amortissements différés.

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale qui dépend du régime des BIC non professionnels.

Ce type d’investissement est conseillé aux personnes physiques souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite, qu’elles soient imposées ou non.
 

LES IMMEUBLES CONCERNÉS PAR LE LMNP

La Location en Meublé Non Professionnel s’applique à différents types de biens immobiliers mis en location (neufs ou anciens), parmi lesquels :

  • • Une chambre d’hôte ou un gîte rural.
  • • Une partie de la résidence principale du loueur (une chambre par exemple) • Une location saisonnière de villa ou appartement.
  • • Des logements situés dans une résidence avec services : tourisme, affaire, étudiants, médicalisée..., et confié via un bail commercial à un exploitant professionnel.

Ce dernier type de location a particulièrement retenu notre intérêt, car elle représente pour l’investisseur un choix judicieux et très sécurisant.

Les résidences avec services sont similaires mais s’adressent à un public différent. Il s’agit des résidences de tourisme, des résidences troisième âge, des résidences pour étudiants et des EHPAD (résidences médicalisées).

Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants, notamment le remboursement de la T.V.A. inhérente à l’acquisition du bien.

Ces résidences avec services doivent obligatoirement proposer trois types de services : accueil et personnel, petits déjeuners, soins du linge et ménage.
 

ANALYSE DE L'AMORTISSEMENT ET RENTABILITÉ EN LMNP

1 - PÉRIODE D’ACQUISITION DE 0 À 30 ANS

L’investisseur fait un effort minimal d’épargne pour combler l’investissement. Les loyers perçus du bien immobilier financent en grande partie l’investissement global.

2 - PÉRIODE DE RENDEMENT DE 15 À 35 ANS

Le prêt de départ est soldé, mais les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont alors des revenus nets d’impôt pour l’investisseur.

3 - PÉRIODE DE RENTE

Les amortissements différés sont épuisés, mais le statut LMP bénéficie de l’abattement forfaitaire de 68%. Les revenus de la location ne sont alors imposés qu’à hauteur de 32%.
 

LES EHPAD EN LMNP, UN PLACEMENT SÛR

Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (on les appelait auparavant  «maison de retraite» ou «MAPAD»).

Il s’agit d’un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées qui  permettent l’accueil de personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente.

L’EHPAD propose des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie,  les soins d’hygiène et médicaux, entre  autres.

Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd’hui un des investissements les plus rentables dans l’immobilier.

L’EHPAD permet, de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, un capital parfaitement entretenu et d’obtenir la sécurité et la protection de son investissement. Mieux qu’une défiscalisation, c’est le placement idéal pour obtenir des revenus supplémentaires nets d’impôt et assurer sa retraite.

 

 

 

En outre, choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel pour un achat en EHPAD permet de récupérer la T.V.A. à condition de respecter trois conditions :

  • • Le logement doit être situé dans une résidence avec services
  • • Le loueur doit signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant
  • • L’établissement doit obligatoirement offrir les 4 services suivants : entretien du linge, repas, accueil et gardiennage, entretien des parties privatives).

A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d’office lors de l’investissement.

Dans le cas de l’EHPAD, le premier avantage fiscal est donc quasi immédiat : La T.V.A. récupérée peut alors être utilisée de différentes manières, pour rembourser une partie du crédit (si le crédit est amortissable), pour un placement sur un contrat d’assurance vie...

On notera que les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A. (qui est dans ce cas à 5,5%).

Cumuler le statut LMNP et l’investissement EHPAD est donc un excellent moyen de se créer un patrimoine sans effort d’épargne important.Le duo EHPAD / LMNP constitue des compléments de retraite importants non fiscalisés, une diversification de placements, des économies d’impôts et une transmission patrimoniale optimisée.

Le choix de ce régime fiscal permet d’acheter une ou plusieurs chambres en EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d’être inscrit au RCS, l’absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles, la récupération de la T.V.A. et la déduction des amortissements relatifs à la valeur de l’immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d’impôts et de taxes.
 

LES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES / DE TOURISME EN LMNP : DES LOYERS GARANTIS

Les résidences étudiantes et de tourisme proposent des services tels que l’accueil, une laverie, une salle de sport, une cafétéria, un local à vélo, ou encore piscine et « clubs enfants » pour les résidences de tourisme.

L’investisseur en LMNP peut faire l’acquisition d’un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs résidences.

Pour bénéficier de tous les avantages, il faut comme pour les EHPAD respecter les conditions suivantes :

  • • Acheter un logement qui sera ensuite loué par bail commercial pour un minimum de 9 ans
  • • Toucher des loyers annuels inférieurs à 23 000 € TTC.

Vous bénéficiez alors de l’économie de la T.V.A. sur l’investissement (définitivement acquise au bout de 20 ans), des déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature : BIC non professionnels, des loyers nets d’impôts pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable du bien.
 

LES GARANTIES LOCATIVES DE L'ACHAT EN LMNP

• Avant la livraison, l’opérateur s’engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d’achèvement.

Votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.

A terme, vous avez deux options : prolonger le bail, ou bien vendre la propriété.

SYNTHÈSE DES AVANTAGES FISCAUX DU STATUT LMNP

Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC).

Amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et de l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans.

Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif (ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit).

Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.

Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées. En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la T.V.A. (récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention; si vous revendez votre bien avant ce délai, réintégration au prorata).
 

L'ESSENTIEL À RETENIR

La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux.

Grâce au statut LMNP, l’investisseur peu ou pas imposé peut capitaliser afin de cumuler un complément de retraite tout en acquérant un patrimoine de valeur.

La défiscalisation en LMNP s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s’adresse logiquement au contribuable faiblement imposé, qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futurs revenus, garantis par bail et indexés.
 

LES TROIS CRITÈRES DE SÉLECTION DES PROGRAMMES VALOXIA

1 - L'EMPLACEMENT

C’est la règle numéro 1 en matière d’investissement immobilier locatif, tous nos programmes sont situés là où la demande locative est présente et pérenne dans le temps. Chaque emplacement,chaque terrain de nos résidences sélectionnées et proposées a fait l’objet d’une visite et d’une étude locative par nos spécialistes : ceci afin de s’assurer que tous les critères soient réunis pour garantir une forte demande locative.

2 - LE CONSTRUCTEUR

Tous nos programmes sont construits par des constructeurs de renom et à l’expérience reconnue : assortis de toutes les garanties et de bonne fin de construction, ainsi que de tous les équipements de confort permettant d’attirer vos futurs locataires.

3 - L’EXPLOITANT

Parce que c’est lui qui paiera et garantira les loyers de votre opération pendant la durée du bail commercial, une grande attention sur sa sélection a été portée par nos soins. Expérience reconnue sur son marché (tourisme, résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées dépendantes , résidences hôtels affaires, etc) : c'est un de nos premiers critères de sélection. Sa solidité financière : c’est évidemment aussi l’élément important de sélection sur lequel nous apportons une grande attention, pour vous garantir de façon pérenne vos loyers.