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La Loi Malraux

UN PEU D'HISTOIRE

La loi Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962.

Instauré par André Malraux, il vise à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière. A cette époque les centres villes sont réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services.

André Malraux veut conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Il porte une attention particulière aux abords des monuments historiques qu'il veut protéger. La loi du 4 août 1962 prend en considération l'existence d'ensembles urbains qui se veulent cohérents et les organise afin de les valoriser. Ainsi nait, le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.

Aujourd'hui, le dispositif Malraux a évolué tant dans ses conditions d'applications que dans les avantages fiscaux qu'il procure.

Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal de la Loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt.

Dans l'ancien régime Malraux (pour les permis de construire déposés avant fin 2008), les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissées. Aujourd'hui c'est une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.
 

LE PRINCIPE

Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

- 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé
- 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an.

La Défiscalisation Malraux s'adresse aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en Loi Malraux sont localisées essentiellement dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation.
 

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. 

Elle s'adresse toutefois aux contribuables qui ont une forte fiscalité, car au contraire des autres dispositifs de défiscalisation qui permettent à l'investisseur un étalement des réductions d'impôts sur de nombreuses années ( 9 à 15 ans ), en loi Malraux l'investisseur ne va étaler ses réductions d'impôt que sur les 2 premières années ( correspondant aux travaux ).

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

LES AVANTAGES FISCAUX

La loi Malraux permet une réduction d'impôt de 30% des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d'impôt maximum de 30 000 € / an).


Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :


• 22% dans les ZPPAUP.
• 30% dans les Secteurs Sauvegardés.

 

Les règles et la Défiscalisation Malraux ont évolué et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Malraux 2015 devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l'immeuble.

 

 

Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation.

Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l'investisseur à l'entreprise de travaux.
 

LES ENGAGEMENTS À RESPECTER

• La réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

• L'engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.


• La déduction en loi Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.


• La réduction d'impôt s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans. Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux 2015 ne peut pas être imputé sur l'IR des années suivantes. L'excédent de réduction Malraux 2015 est donc perdu.


• Les Travaux de restauration en loi Malraux 2015 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

 

EXEMPLE

Un investissement en Loi Malraux de 200 000 euros , qui serait décomposé de la façon suivante : 

• FONCIER : 100 000 €

et 

• TRAVAUX : 100 000 €

Si les travaux sont réalisés sur une année alors la réduction d'impôt générée est de 30 000 euros sur un an .

Si les travaux sont réalisés sur 2 années alors la réduction d'impôt générée est de 15 000 euros par an ( donc sur 2 années ).

DÉFINITION D'UN SECTEUR SAUVEGARDÉ

Un secteur sauvegardé fait l'objet d'une mesure de protection portant, selon la loi, sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ». Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi, dite « Malraux », du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d'ensembles urbains d'intérêt patrimonial.

Il s'agissait, à l'époque, d'éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle. Il est à noter que, depuis, un nouveau dispositif est venu s'ajouter aux instruments de protection d'ensembles notamment urbains, celui des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme.

DÉFINITION D'UNE ZPPAUP

Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) sont élaborées à l'initiative et sous sa responsabilité de la commune, avec l'assistance de l'Architecte des bâtiments de France.

Elle est créée et délimitée, après enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l'accord de la commune et après avis de la Commission régionale du patrimoine et des sites. Elle peut être instituée autour des monuments historiques, dans des quartiers et sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique ou historique.

La zone de protection comporte des prescriptions particulières en matière d'architecture et de paysage (la publicité y est interdite). Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l'aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale. Il devra donc y avoir un cahier des charges qui guidera les constructeurs et les Architectes des bâtiments de France.

La création d'une ZPPAUP suspend la servitude de protection des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913), ainsi que celles qui sont instituées pour la protection des monuments naturels et des sites (Loi du 2 mai 1930). C'est une servitude d'utilité publique qui s'impose au plan d'occupation des sols.

La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager constitue un outil de protection particulièrement adapté aux communes rurales. Elle permet en effet à la commune :
- d'identifier, à l'échelle de l'ensemble de son territoire, ce qui constitue son patrimoine et ses paysages : silhouette du village, monuments, ensembles bâtis, espaces publics, petits édifices ruraux, vestiges archéologiques, sites et paysages, plantations et boisements, cheminements, etc.,
- de définir un projet global de protection et de mise en valeur.

Le 12 juillet 2010, suite à la promulgation de la loi dite Grenelle 2, les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). L’AVAP est élaborée selon les mêmes principes que la ZPPAUP. A l’initiative de la commune, fondée sur un diagnostic partagé, elle fait l’objet de trois documents : un rapport de présentation, un règlement et un document graphique. Les objectifs du développement durable et l’intégration des problématiques énergétiques sont renforcés.
 

LES CATÉGORIES DE TRAVAUX AUTORISÉS PAR LA LOI MALRAUX

  • • Les Travaux de démolition.
  • • Les Travaux de reconstitution de toiture.
  • • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants.
  • • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble.
  • • Les Travaux déclarés d'utilités publiques.
  • • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes..
  • • Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

     

LA DÉFISCALISATION MALRAUX EST-ELLE CUMULABLE AVEC D'AUTRES DISPOSITIFS ?

La défiscalisation est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN… En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi avec les autres incitations fiscales. Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt et de l'une des réductions d'impôt suivantes : investissements locatifs de tourisme (CGI art. 199 decies E à 199 decies G) ; investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI art. 199 decies I) ; investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques (CGI art. 199 undecies A).
 

LA LOI MALRAUX ET LE PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES

La défiscalisation Malraux est déplafonnée : elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.

Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013. Le plafond de défiscalisation en loi Malraux est donc de 30 000 € par an. Pour les opérations en loi Malraux dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du RNI s'applique.

QUELS LOGEMENTS POUR LE DISPOSITIF MALRAUX ?

L'investissement en immobilier loi Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Les dépenses prises en compte à partir de 2009 sont celles supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti :

• Pour les locaux d'habitation ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage.

• Pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation (ex : des murs de boutique en pied d'immeuble).