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Les prêts bancaires

LE PRÊT RELAIS

Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien excède celui de la vente alors le prêt relais est accompagné d’un prêt complémentaire.

Il exsite 3 types de prêt relais :

1 - LE PRÊT RELAIS SEC

Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier. Dans cette formule l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts d’emprunts.

2 - LE PRÊT RELAIS ACCOMPAGNÉ D'UN PRÊT IMMOBILIER

Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l'achat d’un nouveau logement, l'emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur doit alors rembourser chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.

3 - LE PRÊT RELAIS AVEC "FRANCHISE TOTALE"

Le prêt relais avec franchise totale est accordé pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse pas les intérêts d’emprunts pendant les 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette échéance, il rembourse alors le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Dans le cas où l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, l’emprunteur rembourse à partir du 13ème mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.
 

LE PRÊT IN FINÉ

1 - LE PRINCIPE DU PRÊT IN FINÉ

Il s’agit d’un prêt dont le remboursement s’effectue en deux temps :

Pendant toute la durée du prêt l’emprunteur ne rembourse mensuellement, que les intérêts d’emprunts. Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois. Par conséquent, l’emprunteur doit réussir à démontrer la stabilité de sa situation financière pour les années qui suivront la souscription à son prêt immobilier. Autrement dit, il devra justifier qu’il dispose des ressources nécessaires, à l’échéance du prêt, pour pouvoir rembourser le crédit immobilier en une seule fois et dans sa totalité.

Néanmoins, la banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur, en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne qu’elle aura choisi (une assurance-vie dans la majorité des cas) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à l’équivalent du capital emprunté représente ainsi une garantie de remboursement à l’échéance du prêt immobilier.

Le crédit immobilier In fine est octroyé pour une durée comprise entre 3 et 15 ans maximum. 

2 - DANS QUEL CAS UTILISER LE PRÊT IN FINÉ ?

Le prêt Infine est un emprunt immobilier favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location. Il peut être souscrit aussi bien, par un particulier que par un professionnel.

3 - QUELS SONT LES AVANTAGES DE CE  TYPE DE PRÊT ?

Le principal avantage du prêt In Finé est fiscal. En effet, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique (amortissable)

En parallèle de son crédit immobilier, l’emprunteur souscrit à une assurance-vie, cela signifie que dans l’hypothèse où ce dernier décède, les héritiers bénéficieront du bien immobilier déjà financé puisque l’établissement prêteur aura été acquitté par l’assurance concernée.

Ce type de prêt est donc très avantageux pour protéger davantage ses proches , c'est ainsi une excellente réponse pour ceux qui ont un objectif de "prévoyance".
 

LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

L’hypothèque est la garantie traditionnelle demandée par un organisme financier pour l’octroi d’un prêt immobilier. Elle peut être mise en place pour l’achat d’un bien neuf comme ancien. L’hypothèque assure la banque de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, par la saisie puis la revente du bien financé par l’emprunt. Pour l’emprunteur, l’hypothèque représente un coût supplémentaire estimé autour de 2% du montant du prêt. Le recours à une hypothèque oblige à la signature d’un acte notarié.

L’emprunteur qui achète un bien ancien (les constructions ne sont pas concernées) peut également procéder à l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Tout comme l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de sécuriser son investissement en l’autorisant, en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, à saisir le bien et le revendre. L’IPPD est un acte notarié et fait l’objet d’un enregistrement auprès de la Conservation des Hypothèques. Le recours à l’IPPD est une solution moins onéreuse que l’hypothèque (pas de taxe de publicité foncière).

Une fois le prêt immobilier totalement remboursé ou en cas de revente du bien immobilier, l’emprunteur met fin à l’hypothèque ou l’IPPD en procédant à une mainlevée. La mainlevée est un acte notarié enregistrée auprès du conservateur des hypothèques. L’enregistrement est gratuit lorsqu’il intervient dans les deux ans qui suivent la fin du remboursement total du prêt. En cas de revente avant le remboursement total du prêt, l’emprunteur devra s’acquitter d’un coût équivalent à 0.7% du montant emprunté.
 

LE PRÊT CONVENTIONNÉ

Les prêts cautionnés sont délivrés par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement. Obtenir une caution pour son prêt immobilier permet à l’emprunteur de réduire sensiblement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

La caution fonctionne quasiment comme une assurance. L’emprunteur verse une contribution auprès de l’organisme de cautionnement qui prendra le relais en cas de défaillance de remboursement. Le montant de la caution est proportionnel au montant de chacun des emprunts du plan de financement et est versé dès le déblocage des fonds.

Une partie du montant de garantie réglé par l’emprunteur est directement encaissée par la société de cautionnement, une autre est en revanche versée à un fond mutuel de garantie qui pourra, sous certaines conditions, en reverser une part à l'emprunteur au terme de son prêt immobilier.

Quelques organismes de cautionnement :

• Crédit logement, filiale des grands réseaux de dépôts (BNP Paribas, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Crédit du Nord), et des réseaux bancaires mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Banque Postale, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier) ;

• SOCAMI (émanation des Banques Populaires) ;

• SACCEF (filiale des Caisses d’Epargne)…

Les fonctionnaires et certaines autres professions particulières peuvent bénéficier de garanties avantageuses proposées par des organismes de cautionnement qui leur sont personnellement dédiés. Il souscrit une caution « mutuelle fonctionnaire » (ex : la CASDEN pour les fonctionnaires de l’Education nationale, la GMPA pour les militaires etc…).
 

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Le prêt viager hypothécaire s’inspire du modèle anglo-saxon d’«hypothèque inversée» qui permet aux personnes âgées de convertir leur capital immobilier en espèces.

1 - LE PRINCIPE

Le prêt souscrit auprès de la banque est garanti pour une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur. Naturellement, le bien en question donné en guise de garantie doit avoir fait l’objet d’une estimation validée, d’un commun accord, entre les différentes parties (établissement prêteur et vendeur). Cette estimation doit être faite de manière à être en adéquation avec les prix des biens immobiliers en vente sur le marché au même moment.

Ainsi, l’emprunteur peut obtenir un prêt sous forme de capital (en versement unique) ou sous forme de rente (versements mensuels). Le prêt hypothécaire viager permet donc de rester propriétaire tout en percevant un complément de revenus financiers (complément des revenus de retraite).

2 - LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE POUR QUI ?

En théorie, il n’y a aucune condition d’âge fixée pour se voir octroyer un prêt viager hypothécaire. Néanmoins, ce prêt a pour objectif premier de faciliter l’accès au crédit aux personnes de plus de 65 ans, propriétaire d’un bien immobilier, qu’elles habitent ou qu’elles mettent en location.

L’état de santé de l’emprunteur n'intervient en aucun cas dans l'étude d’éligibilité du dossier pour l’octroi du prêt.

3 - LE MONTANT DU PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Le montant du prêt viager hypothécaire, octroyé par la banque, se fait en fonction de plusieurs critères.

Ils sont les suivants :

  • • L’âge de l’emprunteur
  • • Le sexe de l’emprunteur
  • • La valeur du bien immobilier : il convient donc que l’emprunteur entretienne le bien convenablement.

Le montant octroyé correspondra à une partie de la valeur du bien immobilier dont il est question.

4 - LA FIN DU CONTRAT

Sauf en cas de revente du bien immobilier, le remboursement de l’emprunt se fait au décès de l’emprunteur (ce qui entraîne la fin du contrat). Dans le cas où il y a deux co-emprunteurs, le terme du contrat sera prononcé lors du second décès.

Les héritiers de l’emprunteur peuvent régler l’emprunt s’ils le souhaitent, pour garder le bien immobilier ou bien, laisser la banque le vendre pour se rembourser et dans ce cas ils refusent la succession.

Le montant de remboursement est plafonné cela signifie qu’en aucun cas, l’acquittement du prêt (viager hypothécaire) ne pourra représenter une somme supérieure à la valeur du bien immobilier, le jour du décès de l’un ou des emprunteurs.

Dans le cas où la valeur du bien serait plus élevée, l'excédent sera versé aux héritiers.

S’il le souhaite, l’emprunteur a également la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt viager hypothécaire. Il peut s’agir d’un remboursement partiel ou total. Cependant, l’établissement prêteur est dans le droit de le refuser ou d’exiger des indemnités de remboursements anticipes.
 

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