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Le déficit foncier

L'UNE DES DERNIÈRES ASTUCES POUR DIMINUER L'IMPÔT AVEC L'IMMOBILIER

L'avantage de ce système?

Il ne fait pas partie des niches fiscales rabotées chaque année.

Il permet donc de réduire de façon substantielle l'impôt.

C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années.

Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun.

Or, il permet de faire "disparaître" les revenus fonciers existants et même de diminuer les autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.
 

LE PRINCIPE

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges liées au(x) bien(s) loué(s).

Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%.

En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

Le déficit foncier ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation, y compris lorsqu'il vient d'y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).

Attention, "Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier". Il existe un moyen aisé de s'en rappeler, ces travaux ont une TVA à 20%, contre une TVA réduite à 10% pour l'amélioration et l'entretien d'un bien ou 5,5% pour sa rénovation thermique.

CALCUL DU DÉFICIT FONCIER

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous alors dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

Dans notre cas pratique :

  • • les intérêts d'emprunt ont été de 5 000 € sur l'année.
  • • les autres charges (travaux compris) ont représenté 30 000 €.
  • • la location de ce bien a rapporté 4 000 €.
  • • notre propriétaire a des reveus (autres que fonciers) imposables de 50 000 €.

S'il n'était pas au régime réel, notre propriétaire verrait ses revenus locatifs amputés de seulement 30% en microfoncier. Ses revenus globaux imposables (fonciers et autres) seraient alors de :

50 000 € + 2 800 € (70% de 4 000 € de revenus fonciers) = 52 800 € (moins la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers)

En utilisant le régime réel, notre propriétaire ferait de substantielles économies, si on se réfère aux règles d'imputation des déficits. En effet, l'ensemble de ses charges foncières représentent 35 000 €. Dans ce cas, il faut d'abord retrancher aux revenus les intérêts d'emprunt, ce qui nous donne : 4 000 € – 5 000 € = - 1 000 €. 

Ces 1 000 € d'intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s'ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.

Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30 000 €, dans la limite de 10 700 €. Ce qui nous donne :

50 000 € – 10 700 € = 39 300 € de revenus imposables.

Là encore, la différence entre le plafond de 10 700 € de déduction et les 30 000 € de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19 300 € de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.

 

QUELLE ÉCONOMIE D'IMPÔT REALISÉE ?

Tout dépend bien sûr du niveau d'imposition. Mais, de façon assez classique, plus vous payez d'impôts et plus ce dispositif est intéressant. Reprenons notre exemple ci-dessus.

Si notre propriétaire s'était contenté du régime microfoncier, il aurait eu des revenus globaux de 52 800 €, ce qui correspond (pour un célibataire sans enfant et ne profitant d'aucune niche fiscale) à environ 10 660 €, avec les taux applicables aujourd'hui et la CSG de 15,5% surles loyers.

En revanche, avec le déficit foncier utilisé à plein, il ne déclare plus que 39 300 €. Il a ainsi économisé:

 

(10 700 + 2 800 €) X 30% (taux marginal d'imposition) + 2 800 € X 15,5% (CSG sur les loyers imposables) 

= 4 484 € d'impôts

 

Bien sûr, pour que cela soit possible, il a bien fallu payer les travaux de l'appartement. Mais c'est une façon de maximiser le rendement de son investissement. 
 

CONDITIONS DE LA DÉDUCTIBILITE DES REVENUS

Attention toutefois à l'article 156-I-3 du CGI.

Celui-ci prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans.

Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus.

Cette règle n'a aujourd'hui aucune exception,  Si cette règle n'est pas respectée, l'imputation sur le revenu sera remise en cause.

DÉDUCTIBILITÉ DES INTÉRÊTS D'EMPRUNT

Par intérêts d'emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) des emprunts pour l'acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global.

Cette règle a toutefois une portée limitée, car, le fisc considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles.

 

Prenons 2 exemples :

- CAS 1 : intérêts d'emprunts inférieurs au revenu brut

Recettes : 
Revenu brut : 6 000 €.

Dépenses :
Intérêts d'emprunts : 5 000 €.
Déduction au titre de l'amortissement : 15 000 €.
Autres charges déductibles : 2 000 €.

Le déficit total est de 16 000 €. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n'y a pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Le solde de 5 300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

- Cas 2 - Intérêts d'emprunts supérieurs au revenu brut

Recettes : 

Revenu brut : 6 000 €.

Dépenses :
Intérêts d'emprunts : 10 000 €.
Autres charges déductibles : 2 000 €.

Le déficit total est de 6 000 €. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d'intérêts supérieure au revenu brut n'est pas imputable sur le revenu global. Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4 000 € des intérêts d'emprunts et pour 2 000 € des autres charges.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2 000 €. Le solde de 4 000 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.