La plus-value immobilière
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération.
1.Déterminer la plus-value imposable
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées pendant une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit relatif à un immeuble. Les opérations concernées sont donc les suivantes :
- La vente d’un bien immobilier (maison, terrain, appartement…)
- La vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes)
- La vente par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier
- L’échange de biens, partage ou apport en société
2.Base de calcul
La plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. De plus, elle peut faire l’objet d’un abattement en fonction de la durée de détention avant d’être imposée.
Le prix de vente correspond tout simplement au prix réel tel qu’il est écrit dans l’acte. Il est cependant réduit des frais de cession et du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition s’entend :
- Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels et des droits de mutation à titre gratuit s’ils sont supportés par l’héritier ou le donataire.
- Si le bien a été acheté, du prix réel tel qu’il est écrit dans l’acte. Il est majoré des charges et des indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, des frais de voiries et du montant des travaux
3.Majoration du prix d’acquisition
Les frais d’acquisition sont composés des droits d’enregistrement et des frais de notaire. Cependant, s’ils ne peuvent pas être justifiés, alors les frais d’acquisition sont d’un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
Le prix d’acquisition peut être augmenté par les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration.
4.Abattement
Après l’évaluation de la plus-value, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien.
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
22ème année révolue | 4% | 1,60% |
Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
5.Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière
La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu aux taux forfaitaire de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global correspondant à 36,20%.
En plus de cela, une taxe complémentaire allant de 2 à 6% s’applique sur les plus-values immobilières autres que sur des terrains à bâtir et d’un montant supérieur à 50 000€ après abattement. Les plus-values concernées sont celles résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
6.Les plus-values immobilières exonérées d’impôt
Il existe des cessions qui échappent à l’impôt sur les plus-values immobilières qui sont les suivantes :
- La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément
- L’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
- La vente d’un bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans un délai de 4 ans jusqu’au 31 décembre 2022
- La vente d’un droit de surélévation dans les conditions prévues par l’article 150 U II-9 CGI jusqu’au 31 décembre 2022
- La vente d’un bien à un organisme en charge du logement social jusqu’au 31 décembre 2022
- La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions
- Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000€ pour une personne seule et 30 000€ pour un couple marié sous la communauté
- Celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
- La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- La vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve de remploi du prix de vente par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 euros pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 euros par demi-part supplémentaire)
- La vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 euros pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement.
De plus, le contribuable non-propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’exonération des plus-values qui sont réalisées lors de la première cession d’un logement sous les conditions suivantes :
- Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession
- Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale
