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L’investissement immobilier locatif

TOUT SAVOIR SUR L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Valoxia se met à votre service afin de vous conseiller dans l'investissement immobilier le plus efficace pour développer un patrimoine de façon pertinente à travers des produits immobiliers de qualité.

Avant d'entamer un projet d'investissement immobilier, il faut se poser les bonnes questions :

• Quelles sont les raisons qui motivent un investissement locatif ?

• Quel est l'objectif patrimonial ?

• Quels sont les moyens financiers alloués à la réalisation de cet objectif ?

• Quelles sont les mauvaises surprises qui peuvent apparaître avant et et après l'investissemet, et comment les éviter ?

TRAVAILLER AVEC DES EXPERTS, CONDITION OBLIGATOIRE POUR REUSSIR SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Il existe tellement de paramètres à contrôler et vérifier avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif, qu'il est évident de devoir consulter un expert avant toute prise de décision.

Paramètres juridiques, paramètres fiscaux, paramètres financiers, paramètres techniques, paramètres géographiques, etc. Tant de points importants à valider qui feront la réussite d'un achat immobilier locatif.
 

VALOXIA, PLUS DE 10 ANS D'EXPERTISE DANS L'IMMOBILIER LOCATIF

Rencontrer un consultant VALOXIA, c'est utiliser leur savoir faire reconnu depuis plus de 10 ans dans l'immobilier d'investissement. 

Rencontrer un consultant VALOXIA , c'est bénéficier d'un audit gratuit sans engagement, qui vous permettra de :

• Comprendre l'investissement immobilier locatif.

• Savoir si l'investissement locatif est adapté à votre situation et à votre profil d'épargnant.

• Bénéficier de notre sélection de projets rigoureusement sélectionnés, où tous les paramètres permettant une opération réussie dans le temps ont été validés (l'emplacement géographique, la qualité du constructeur et donc de la construction, le juste prix d'achat, la rentabilité locative, la gestion locative, etc).
 

INTÉRÊTS D'UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

L’achat d’un appartement ou d’une maison se fait dans un but de placement.

La première chose à faire avant de se décider à investir dans un logement c’est de calculer sa rentabilité locative. Cela permettra d’étudier l’intérêt de cette solution et de la comparer avec d’autres types de placements. C’est la première règle d’or pour réussir son investissement immobilier.
 

RENDEMENT DE L'IMMOBILIER LOCATIF : COMMENT LE CALCULER ?

source :http://www.immobilier-danger.com/Rendement-immobilier-calculez-le-016.html

Le calcul de la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif, son rendement, permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement.

Il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc) et différentes manières de calculer le taux de rendement d’un investissement locatif. 

 

1 - À QUOI SERT LA RENTABILITÉ LOCATIVE ?

La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent.

Les sentiments liés à un achat immobilier ne sont pas du tout les mêmes quand on achète pour louer que quand on achète pour se loger.

Quand on investit une somme d’argent, on calcule le rendement annuel de son placement afin de savoir combien d’argent on a gagné sur une année.

Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi. Quand le placement est un bien immobilier (comme un studio, un appartement, une maison, un parking, un immeuble ou encore un bureau ou un commerce), l’expression "rendement" est souvent remplacée par la rentabilité locative.

En effet, les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location du bien acheté.

Pour faire simple, le calcul de la rentabilité locative se résume à calculer combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés.

Vous pouvez consulter les rentabilités locatives des 100 plus grandes villes françaises. Quand vous comparez arrondissement par arrondissement, vous verrez qu’il existe de fortes variations au sein d’une même ville. Notre savoir faire vous permet de profiter à chaque instant des plus belles offres immobilières et des meilleures rentabilités.

Le calcul de rentabilité d’un achat immobilier n’est pas utile qu’aux investisseurs. Pour l’achat d’une résidence principale, il y a beaucoup de questions à se poser avant d’acheter. Si le point de vue financier est loin d’être le seul à devoir être analysé, c’est néanmoins un point à ne pas négliger.

Pour être capable d’estimer s’il est préférable d’acheter ou de louer, un rapide calcul de rentabilité, même approximatif, nous permet de connaître les tendances. En effet, en fonction du type de bien dans lequel on souhaite se loger et du lieu d'habitation, il sera parfois préférable de louer alors que dans d’autres ce sera l’achat qui sera le plus intéressant financièrement.

 

2 - CALCUL DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE BRUTE

La rentabilité brute d’un placement immobilier est très simple à calculer. Il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier.

Prenons un exemple simple avec les informations suivantes

  • • Loyer mensuel hors charges : 600 €.
  • • Prix d’achat : 150 000 €.
  • • Frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaires et 10 000 € de frais d’agence.

Il suffit de calculer les deux nombres suivants 

  • • Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 600 = 7 200 € 
  • • Prix total de l’achat : 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 €

Rentabilité locative brute = "loyer annuel" / "prix total d’achat" x 100 = 7 200/170 000 x 100 = 4,24 %

Seulement le rendement brut ne permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé. En effet, il peut être assez éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.

 

3 - COMMENT CALCULER LE RENDEMENT NET D'UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?

Pour faire le calcul de la rentabilité nette, il faut prendre en compte toutes les charges et les frais divers qui seraient à charge en tant que propriétaire de l’appartement ou de la maison.

Voici un aperçu des éléments à prendre en compte pour calculer le rendement net avant impôts d'un placement immobilier (liste non exhaustive) :

  • • Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc.) 
  • • Taxes foncières 
  • • Les charges non récupérables auprès des locataires 
  • • Les vacances locatives 
  • • Assurance propriétaire non occupant 
  • • Assurance loyers impayés 
  • • Frais de gestion du bien par une société 
  • • Frais d’entretien divers

Pour calculer la rentabilité nette, il faut retirer ces frais aux loyers perçus par rapport au calcul de rentabilité brute :

Rentabilité locative nette avant impôts = ("loyer annuel" - "Charges et frais divers") / ("prix total d’achat" x 100).

En fonction des frais d’entretien, des frais de gestion locative ou des risques d’impayés ou de vacances locatives, la rentabilité réelle peut être très inférieure à la rentabilité brute. 

Les experts VALOXIA vous permettront de connaître tous ces chiffres avant de vous engager dans tel ou tel projet, de façon à ne connaître aucune mauvaise surprise dans le futur.

 

4 - INTÉGRATION DES IMPÔTS FONCIER ET DES DÉFISCALISATIONS DANS LE CALCUL

La rentabilité nette d'un appartement, maison ou d'un immeuble ne représente pas encore tout à fait le gain réel que l'on peut obtenir sur cet investissement.

En effet, il reste à prendre encore en compte la fiscalité sur ce placement : l’immobilier locatif est soumis à différents impôts (prélèvements sociaux, revenus fonciers, etc) mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts ou des crédits d'impôts fonction du type d'achat.

 

Les produits de défiscalisation permettent d’augmenter la rentabilité réelle du placement immobilier grâce à de fortes réductions d’impôts. Cela concerne les investissements :

en Loi Pinel.

- en Loi Bouvard Censi.

Pour vous faciliter la tâche, nos simulateurs en ligne vous permettent d'avoir un premier aperçu, cependant nos consultants sont disponibles pour réaliser des études plus précises qui vous permettront d'affiner votre stratégie d'investissement.

 

 

5 - EFFET DE LEVIER GRÂCE À L'EMPRUNT

Le prêt d’argent permet, à quelqu’un qui possède peu de capitaux d’emprunter pour investir. On parle alors de l’effet de levier du crédit.

S’il n’est pas autorisé de faire un crédit pour spéculer en bourse, il est en revanche tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour un placement dans la pierre. Avant de se lancer, il est donc important de savoir comment bien emprunter.

Pour un investissement sur le long terme, le crédit permet d’obtenir intelligemment de bons rendements en investissement, c’est l’une des clefs de la réussite de l’investissement locatif.

 

EFFET DE LEVIER, L'OPPORTUNITÉ DE SE CONTITUER UN PATRIMOINE

 

L’un des principaux avantages de l’investissement immobilier locatif provient du fait qu’il peut se faire à crédit, c’est à dire qu’il est possible d’emprunter auprès d’un organisme financier la totalité du montant de l’acquisition ainsi que les frais de notaire et les honoraires d’agence. Les remboursements d’emprunt sont compensés par les loyers.

L’immobilier se présente donc comme le seul actif que l’on peut financer à crédit.

 

Par ailleurs, quand vous placez de l’argent sur une assurance-vie, c’est votre argent qui travaille, et vous êtes le seul à faire un effort d’épargne : on parle de patrimoine par accumulation.

Lors d’un investissement immobilier locatif acquis à crédit, l’effort d’épargne est partagé entre l'investisseur et le locataire, et vous profitez de l’effet de levier financier : on parle de patrimoine par reconstitution.

Cet effet de levier permet d’augmenter la rentabilité globale de l’investissement immobilier locatif, en venant ajouter une rentabilité financière à la rentabilité intrinsèque du bien acquis.

Cet effet de levier financier peut être encore augmenté par un effet de levier fiscal dans le cadre d'un investissement via une loi de défiscalisation : Loi Pinel, Loi Bouvard Censi, Loi Girardin, Loi Malraux, LMNP, etc. Cette fois l' effort d'épargne sera partagé avec le locataire mais aussi l'État (via les réductions d impôts octroyées).

 

Pour un investissement en Loi Pinel voici la répartition moyenne de l'effort d'épargne :

En synthèse, la défiscalisation Loi PINEL permet de faire l'acquisition d'un bien locatif immobilier en ne participant que partiellement à l'effort financier. L’aspect fiscal, c'est à dire la réduction d'impôt agit comme un levier augmentant le rendement de votre opération.