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Les SCPI via l'assurance vie

SCPI et ASSURANCE VIE : LE DUO GAGNANT

Souscrire des SCPI via une assurance vie permet de profiter de la fiscalité avantageuse de cette dernière notamment pour effectuer des rachats quasi nets d'impôts.

Diversifier sur les SCPI permet aussi d'améliorer la rentabilité en limitant le risque (5% de rendement moyen sur les meilleures SCPI).


 

INVESTIR DANS L'IMMOBILIER LOCATIF VIA L'ASSURANCE VIE

Les SCPI permettent un investissement collectif en immobilier locatif sous forme de parts d’immeubles, d’habitations, de bureaux ou de commerces.

Accessible à tous, ce placement ne nécessite pas une capacité d’investissement importanteil suffit alors de n’acheter que le nombre désiré de parts de SCPI.

Très appréciée des Français, les SCPI, également appelées "Pierre-Papier" sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants. Les SCPI restent néanmoins des placements à risque. Le capital ainsi que les rendements ne sont jamais garantis.

Les parts de SCPI peuvent être achetées en direct, ou dans le cadre de l’enveloppe fiscale d’un contrat d’assurance-vie. Cette seconde possibilité possède de nombreux avantages. En effet, l’assurance-vie profite d’un statut fiscal particulier permettant de faire fructifier son épargne tout en bénéficier d’exonération d’impôts sur les plus-values réalisées (cf ci-dessous le paragraphe "ÉVITER L'IMPÔT SUR LES REVENUS LOCATIFS").
 

SCPI VIA L'ASSURANCE VIE : ÉVITER L'IMPÔT SUR LES REVENUS LOCATIFS

Les SCPI ont pour objectif de profiter du potentiel de rendement des biens détenus par les souscripteurs.

Un rendement qui est soumis à l’impôt sur le revenu quand elles sont achetées "en direct", selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et qui s’en trouve fortement réduit surtout chez les investisseurs fortunés.

Exemple : un épargnant qui souscrirait des SCPI "en direct", dont sa TMI (tranche marginale d'imposition) serait de 30%, verrait les revenus (loyers) de son investissement frappés à 45,50% (30% + 15,5%CSG ).

Il est donc aisé de comprendre que même si les principales SCPI du marché distribuent encore en moyenne plus de 5%, les acheter "en direct" diminue considérablement le rendement net (après impôt), dans cet exemple l'investisseur n'aurait qu'un rendement net d'environ 2,5%.

Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie permet donc de contourner cette fiscalité et de mettre à l’abri ses plus values. A condition bien-sûr de conserver les revenus fonciers dégagés dans l’enveloppe du contrat d’assurance vie jusqu’à la fin du contrat.
 

VENDRE SES SCPI POUR LES RÉINVESTIR EN SCPI AU SEIN D'UN CONTRAT D'ASSURANCE VIE

C'est la meilleure solution pour échapper à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales prélevées sur les revenus de la SCPI. Cette stratégie simple permet de supprimer la perception de revenus fonciers par la SCPI et de capitaliser ces revenus dans le contrat d’assurance vie.

Il est ensuite tout à fait possible de procéder à des rachats partiels du contrat d’assurance vie pour s’assurer un revenu complémentaire équivalent aux revenus distribués par la SCPI.

En cas de rachat, c’est la fiscalité attrayante de l’assurance vie qui s’appliquera (et non la fiscalité pénalisante des revenus fonciers).
 

SCPI VIA ASSURANCE VIE : PAS DE SOUCIS DE LIQUIDITÉ LORS DE LA REVENTE

Le principal défaut des SCPI souscrites en direct est le manque de liquidité. Le marché secondaire des parts de SCPI est encore balbutiant. En effet, revendre ses parts de SCPI nécessite des délais qui peuvent s’avérer très inconfortables pour l’épargnant. Le marché secondaire des parts est de plus en plus organisé, mais les acheteurs ne sont pas toujours au rendez-vous.

Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’unité de compte, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.

En cas de besoin de liquidité, l'épargnant qui aurait tout ou parti investi sur des SCPI dans son contrat d'assurance vie ne rencontrerait aucun soucis pour récupérer son argent.
 

SCPI VIA ASSURANCE VIE : DES FRAIS DE SOUSCRIPTIONS RÉDUITS

Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte. De ce fait, les frais élevés facturés à la souscription en direct (10% en moyenne) sont fortement réduits, voire réduits à zéro, lors d’un achat via un contrat d’assurance-vie.
 

LES PRINCIPALES SCPI DISPONIBLES DANS NOTRE SÉLECTION DE CONTRATS

​​PFO2

+ 5,70 % en 2014 *

Murs de bureaux
Distribution de loyers à 100 %

 

SELECTINVEST 1

 + 4,80 % en 2014 *

Murs de bureaux
Distribution de loyers à 100 %

 

PRIMOPIERRE

+ 5,92 % en 2014 *

Murs de bureaux
Distribution de loyers à 100 %

 

ÉPARGNE FONCIÈRE

+ 5,74 % en2014 *

Murs de bureaux

Distribution de loyers à 100 %

 

IMMORENTE (SOFIDY)

+ 5,22 % en 2014 *

Commerces

Distribution de loyers à 100%

 

EFIMMO (SOFIDY)

+ 5,37 % en 2014 *

Bureaux

Distribution de loyers à 100%

 

 

IMMORENTE 2 (SOFIDY)

+ 3,30 % en 2014 *

Commerces

Distribution de loyers à 100%

PIERRE PLUS (CILOGER)

+ 5,01 % en 2014 *

Commerces

Distribution de loyers à 100%

 

MULTI IMMOBILIER 2 (Francaise AM)

+  5,32 %en 2014 *

Bureaux

Distribution de loyers à 100%

* Taux de distribution = dividendes versés / valeur de part retenue par l'assureur (valeur de réalisation pour les SCPI à capital fixe et valeur de retrait pour les SCPI à capital variable).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.