Le statut du LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)
La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation : elle ne conduit pas à des réductions d’impôts.
Elle présente cependant des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité. Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement dont l’intérêt principal consiste à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location pendant un grand nombre d’années.
LE PRINCIPE
Il s’agit de se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir dans l’immobilier locatif en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés grâce aux amortissements différés.
D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale qui dépend du régime des BIC non professionnels.
Ce type d’investissement est conseillé aux personnes physiques souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite, qu’elles soient imposées ou non.
LES CONDITIONS POUR DEVENIR LMNP
- Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€;
- Les gains issus de votre location LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
LES CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT
- Le bien doit être à usage d’habitation;
- Il doit être décent (voir Vide ou meublé, un logement doit être décent);
- Si l'appartement se situe dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans le bâtiment.
- Il doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires (un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire : literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, matériel de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires, etc ) : Si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide !
COMMENT OBTENIR LE STATUT LMNP ?
La démarche obligatoire est de s'immatriculer en ligne sur le site de l'INPI (anciennement via le formulaire P0i pour une activité en nom propre, et le formulaire FCM pour les indivisions). La procédure Inpi vous permettra de :
1) Déclarer votre début d'activité locative,
2) Spécifier votre choix de régime fiscal (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal),
3) Déterminer votre régime de TVA.
Vous obtiendrez finalement un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts. Il est très recommandé de se faire assister par un cabinet comptable , ce que nous proposons systématiquement à nos clients.
QUEL BAIL LMNP CHOISIR ?
Location meublée longue durée :
Cela permet de réduire les contraintes de gestion (entrées et sorties des lieux, frais de ménage...) tout en garantissant une meilleure rentabilité qu’en location vide. Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent louer leur bien immobilier :
à des étudiants (bail étudiant de 9 mois),
en résidence principale (12 mois minimum)
A savoir:
Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois.
Location saisonnière (type Airbnb)
Si le bien immobilier est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou à des voyageurs d'affaires. Les investisseurs locatifs en LMNP peuvent opter pour :
un meublé de tourisme ( commercialisé sur Airbnb, Booking...);
un gîte rural;
une chambre d'hôte.
S’il opte pour la location saisonnière, le propriétaire-bailleur doit faire une déclaration spécifique en Mairie et doit généralement collecter la taxe de séjour.
Attention, la loi prévoit une réglementation particulière lorsque le bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants : une autorisation de changement d’usage est nécessaire sauf s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire-bailleur, c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an.
Dans certaines zones, il est tout à fait possible de combiner la location long terme (par exemple à un étudiant pendant l’année universitaire) et la location saisonnière.
Le LMNP en résidence-service
Le propriétaire-bailleur qui souhaite défiscaliser peut préférer l'investissement locatif en résidence-service en signant un contrat commercial avec un exploitant.
Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les appartements sont livrés équipés. Ils sont proposés à une clientèle spécifique :
- résidence de tourisme pour la clientèle touristique en court séjour
- résidence sénior (Ehpad), médicalisée ou non, pour les retraités
- résidence d'affaires (à des voyageurs en déplacement professionnel;
- studios pour étudiants
QUELS AVANTAGES FISCAUX ET QUEL CHOIX OPERER ENTRE "REGIME MICRO BIC" ET "REGIME REEL"
Le régime micro-BIC
Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures aux plafonds prévus par l’article 50 du Code général des impôts, il est possible de relever du régime micro-BIC. Pour rappel, ces plafonds sont actuellement de 77 700 € pour la location de longue durée, de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés.
Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée de longue durée (ou 30 à 92 % pour les meublés de tourisme en fonction de leur classement éventuel, de leur localisation, et du chiffre d’affaires annuel de l’activité).
Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié.
Le régime réel
Les LMNP peuvent bénéficier du régime simplifié pour optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges :
- Charges déductibles au régime réel
Le réel simplifié permet de déduire de nombreux coûts : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt...
- Amortissements déductibles
Le régime du LMNP au réel simplifié permet de déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration), si ceux-ci sont inscrits à l'actif.
L'option fiscal du réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes : En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles.
Ainsi pendant la période d’acquisition ( durée du financement ) l’investisseur fait un effort financier minimal ( les loyers perçus finançant une bonne partie de l’emprunt ) , et une fois le prêt soldé la période de rendement et de rente démarre avec une fiscalité sur les loyers en grande partie neutralisée ( les amortissements différés permettant de maintenir un revenus imposable proche de 0 )
QUELLES SONT LES TAXES A PAYER EN LMNP
- La taxe foncière, un impôt local payable annuellement par le propriétaire du bien meublé ;
- La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) annuelle, un impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle, avec dans la plupart des cas une exonération pour la première année d'activité;
- La taxe d'habitation pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire de temps en temps ou un bien en location meublée saisonnière, si aucun mandat de gestion par le biais d'une agence n'a été mis en place. Si vous payez déjà la CFE pour votre logement meublé vous en êtes exonéré sauf si celui-ci ne constitue pas votre habitation personnelle et/ou si le logement est vide de locataire au 1er janvier.
- La TVA, l'impôt sur la consommation, dont les LMNP sont la plupart du temps exonérés, sauf si le propriétaire a signé un bail avec un exploitant de résidence-services.
La CFE et la taxe foncière sont déductibles de vos revenus de location meublés si vous choisissez le régime réel simplifié,
L'ESSENTIEL À RETENIR
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés;
le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux, permettant à l’investisseur de compléter ses revenus à la retraite et en se constituant un patrimoine immobilier.
LES TROIS CRITÈRES DE SÉLECTION DES PROGRAMMES VALOXIA
1 - L'EMPLACEMENT
C’est la règle numéro 1 en matière d’investissement immobilier locatif, tous nos programmes sont situés là où la demande locative est présente et pérenne dans le temps. Chaque emplacement,chaque terrain de nos résidences sélectionnées et proposées a fait l’objet d’une visite et d’une étude locative par nos spécialistes : ceci afin de s’assurer que tous les critères soient réunis pour garantir une forte demande locative.
2 - LE CONSTRUCTEUR
Tous nos programmes sont construits par des constructeurs de renom et à l’expérience reconnue : assortis de toutes les garanties et de bonne fin de construction, ainsi que de tous les équipements de confort permettant d’attirer vos futurs locataires.
3 - L’EXPLOITANT
Parce que c’est lui qui paiera et garantira les loyers de votre opération pendant la durée du bail commercial, une grande attention sur sa sélection a été portée par nos soins. Expérience reconnue sur son marché (tourisme, résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées dépendantes , résidences hôtels affaires, etc) : c'est un de nos premiers critères de sélection. Sa solidité financière : c’est évidemment aussi l’élément important de sélection sur lequel nous apportons une grande attention, pour vous garantir de façon pérenne vos loyers.
