UN MARCHÉ DE L'IMMOBILIER REDESSINÉ DEPUIS 10 ANS PAR LES NORMES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Nous connaissons tous les normes BBC, RT 2005, puis 2012 et bientôt 2020 qui réglementent la construction de logements neufs.
En 2016, toutes les constructions neuves doivent être construites selon ces normes de haute performance énergétique. Depuis presque 10 ans, le marché de l’immobilier s’est transformé. Aujourd’hui, lors de l’achat ou de la vente d’un immeuble (maison ou appartement), plus question de passer au travers de la qualité énergétique du bâtiment. Lors d’une récente étude, les notaires ont d’ailleurs fait état d’un écart de prix de 25% entre deux immeubles en fonction de sa qualité énergétique
Le propriétaire immobilier devra donc engager toujours plus de travaux pour maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble. A défaut de travaux de mise aux normes, la moins value est certaine.
En effet, l’indice des prix de l’immobilier ne semble avoir baissé que de 10% entre 2011 et 2016, mais en réalité, l’exigence de qualité ayant fortement augmentée entre ces deux dates, le propriétaire aura dû engager de très lourds travaux pour maintenir son immeuble au niveau des normes exigées. A défaut d’avoir réalisé ces dépenses obligatoires, la baisse des prix de l’immobilier dépasse allègrement les -10%.
DEUX DÉCRETS VONT ACCÉLÉRER L'OBSOLESCENCE ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS ANCIENS:
2 décrets confirmant l’accélération de l’obsolescence énergétique des bâtiment viennent d’être publiés au journal officiel :
- L’obligation de travaux d’isolation en cas de ravalement de façade ou réfection de toiture :
Ce décret prévoit tout simplement l’obligation de travaux d’isolation à l’occasion :
- D’un ravalement de façade (la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins 50 % d’une façade du bâtiment, hors ouvertures) ;
-De réfection de la toiture ( le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures).
Ces obligations de travaux sont applicables à partir du 01/01/2017 aux bâtiments à usage d’habitation, de bureau, de commerce et d’enseignement ainsi qu’aux hôtels. L’immobilier de bureaux et les commerces sont également concernés – Les gestionnaires de SCPI devront provisionner ces très lourd travaux dans leur gestion.
Il ne fait aucun doute que ces obligations de travaux auront pour conséquence d’accélérer l’obsolescence énergétique des bâtiments (L’accélération de la rénovation du parc immobilier augmente la qualité moyenne du parc rendant obsolète l’immeuble non conforme à ces exigences nouvelles).
Les propriétaires d’immobilier devront engager de lourds travaux pour maintenir la valeur patrimoniale de leur patrimoine immobilier (et ces travaux ne sont pas comptabilisés dans l’évolution des prix de l’immobilier).
PS : il existe des exceptions permettant de se soustraire à cette obligation de travaux :
- Il existe un risque de pathologie du bâti liée à tout type d’isolation. Le maître d’ouvrage justifie du risque technique encouru en produisant une note argumentée rédigée par un homme de l’art sous sa responsabilité ;
- Les travaux d’isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux dispositions législatives et réglementaires relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l’aspect des façades et à leur implantation ;
- Les travaux d’isolation entraînent des modifications de l’aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés, ou avec les règles et prescriptions définies en application des articles L. 151-18 et L. 151-19 du code de l’urbanisme ;
- Il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale, les améliorations apportées par cette isolation ayant un impact négatif trop important en termes de qualité de l’usage et de l’exploitation du bâtiment, de modification de l’aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.
1° Une isolation par l’extérieur dégraderait significativement la qualité architecturale. Le maître d’ouvrage justifie de la valeur patrimoniale ou architecturale de la façade et de la dégradation encourue, en produisant une note argumentée rédigée par un professionnel mentionné à l’article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ;
2° Le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l’ajout d’une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans
- Une modification de la définition du logement décent avec l’insertion de conditions tenant aux performances énergétiques de l’immeuble :
Ce second décret, qui n’est pour le moment qu’un projet de décret, moins essentiel, est tout de même la signature d’un mouvement de fond au profit d’une toujours meilleure performance énergétique des bâtiments.
Un logement qui ne répondrait pas à la définition du logement décent ne pourrait pas être mis en location. Cette nouvelle définition de logement décent introduit un critère de performance énergétique dans la définition d’un logement qui peut être mis en location. Rassurez vous, les critères retenus sont peu élevés et ne devraient pas être pénalisants !
Pour autant, cette idée même d’introduire la performance énergétique dans la définition de la décence démontre la force du mouvement vers un parc immobilier toujours plus vertueux.
A partir de 2020, le logement devra respecter au moins 3 des 6 critères suivants pour être qualifié de « décent ». A partir de 2025, les 6 critères suivants devront être respectés :
1° le logement dispose d’une source de chaleur fixe en bon état de fonctionnement dans toutes les pièces principales au sens du quatrième alinéa de l’article R* 111-1 du code de la construction et de l’habitation. Le cas échéant, les cheminées doivent être munies de trappes ;
2° Les portes et fenêtres sont telles qu’elles permettent une fermeture correcte et disposent de joints permettant une étanchéité à l’air correcte;
3° Les vitrages des fenêtres et des parois vitrées sont présents et en bon état ;
4° Les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur un local non-chauffé sont jointifs et présentent, de part leur nature et leur état, une étanchéité à l’air correcte.
5° Les portes donnant sur un local non-chauffé présentent, de part leur nature et leur état, une étanchéité à l’air correcte;
6° Le logement ne présente pas d’excès d’humidité lié à des conditions structurelles et pouvant entraîner des surconsommations d’énergie. Les dispositifs de ventilation présents sont maintenus en bon état de fonctionnement de manière à limiter l’humidité.
En conclusion, la performance énergétique va continuer de faire évoluer le marché de l'immobilier, les nouvelles constructions se feront obligatoirement avec les nouvelles normes écologiques, mais les propriétaires d'immobiier ancien seront contraints de rénover leur parc pour le rendre moins énergivore.