La loi pour l'accès au logement et urbanisme rénové adoptée définitivement par le Sénat le 20 Février 2014, modifie les dispositions applicables au contrat de bail de logement meublé.Les nouvelles dispositions législatives viennent définir pour la première fois la notion de logement meublé, modifient les règles relatives à l'établissement du bail et à son renouvellement, ainsi que celles relatives à la fixation de loyer en instaurant des plafonds de loyers sur certaines zones.
1 - DÉFINITION DU LOGEMENT MEUBLÉ, OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Définition du logement meublé :
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des élements devant figurer dans un logement meublé et notamment les meubles qu'il devra comporter sera fixé par décret en Conseil d'État.
Obligations du bailleur :
Les parties au contrat de bail d'un logement meublé devront établir dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties un inventaire détaillé du mobilier.
2 - NOUVELLES RÈGLES RÉGISSANT LE CONTRAT DE BAIL DE LOCAUX D'HABITATION MEUBLÉS
Forme et contenu du bail :
Le contrat de bail devra être établi par écrit
Il devra respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'État.
Dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie exigé du locataire de logements meublés ne pourra excéder deux mois de loyer en principal.
Durée du bail :
• Droit commun : la durée du bail portant sur des locaux d'habitation meublés est de un an.
• Exception : Pour les locations meublées consenties à des étudiants, la durée du bail pourra être ramenée à neuf mois.
Renouvellement du bail portant sur des locaux d'habitation meublés
• Reconduction automatique du bail : lorsque les parties au contrat de bail n'ont pas donné congé un mois avant l'expiration du bail, celui est renouvelé par tacite reconduction pour un an.
La tacite reconduction ne joue pas lorsque le bail est conclu avec un étudiant.
• Limitation des cas de refus de renouvellement de bail : le bailleur ne pourra refuser de renouveler le bail que s'il souhaite reprendre le local d'habitation pour lui même, son conjoint, le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou son concubin notoire depuis au moins un an.
Le bailleur pourra également refuser de renouveler le bail, lorsqu'il souhaite vendre le logement.
Préavis
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail, doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois.
Il doit motiver son refus de renouvellement et indiquer les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise ainsi que du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise.
3 - PLAFONDS DE LOYERS
Les nouvelles dispositions législatives prévoient que le bailleur ne pourra louer le logement meublé à des loyers par mètre carré de surface habitable qui excède des plafonds déterminés par l'autorité administrative.
Cependant ces plafonds ne sont applicables aux logements meublés situés dans une résidences services gérée selon les modalités définis à l'article 261 D, c du code général des impôts: résidences dont les logements sont louées meublés à l'exploitant de celle-ci par bail commercial.
Zones géographiques concernées et procédure :
• Zones géographiques concernées : l'article 17 modifié prévoit que le blocage des loyers concernera les zones d'urbanisation de plus de 50 000 habitants ou il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens et le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.
• Procédure de fixation du loyer de référence : fixation de plusieurs loyers de référence.
Pour ces zones, le représentant de l'État dans le département ( préfet du département) fixera chaque année par arrêté préfectoral plusieurs loyers de référence :
- - Un loyer de référence
- - Un loyer de référence majoré
- - Un loyer de référence minoré
Ces loyers seront exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable.
Modalités de détermination des loyers de référence.
Chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé à partir du niveau des loyers fixés constatés par l'observatoire local des loyers, selon chaque catégorie de logement et les secteurs géographiques concernés.
Chaque loyer de référence majoré et minoré sera fixé par majoration ou minoration du loyer de référence en fonction des résultats fournis par l'observatoire local des loyers
Plafond :
• Le loyer de référence majoré ne pourra être supérieur de plus de 20% au loyer de référence du secteur.
• Le loyer de référence minoré ne pourra être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30%.
Blocage des loyers :
• Application des plafonds à la conclusion du bail : dans les zones concernées, les parties au contrat de bail d'habitation fixeront librement le montant des loyers de locaux d'habitation.
Cependant, le loyer ainsi librement fixé ne pourra excéder le loyer de référence majoré.
• Application au renouvellement du bail : lors du renouvellement du bail, le locataire pourra engager une action en diminution de loyer, si le loyer fixé excède le loyer de référence majoré.
Inversement, une action en réévaluation de loyer pourra être engagée lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Sanctions :
Lorsque le loyer ainsi fixé excède le loyer de référence majoré, le locataire disposera d'une action en diminution du loyer.
Ne sera pris en compte que le montant du loyer à la date de signature du bail.
Ainsi, si par l'effet des clauses d'indexation, le montant du loyer venait à excéder le loyer de référence majoré, aucune action en diminution de loyer ne sera ouverte au profit du locataire.