Comparé aux obligations d’Etat sur 10 ans (OAT) qui rapportent 0,6 % et aux assurances-vie en euros qui offrent 2,5 à 3 %, «l’immobilier est, aujourd’hui, l’actif qui offre le meilleur ratio risque/rendement», analyse Thomas VENEL, fondateur de VALOXIA.
«Il faut profiter de l’effet de levier du crédit. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 2,5 % pour acheter des actifs de qualité qui rapportent entre 3 et 5%. Les loyers couvrent alors la totalité des intérêts et permettent même d’amortir le bien», explique-t-il.
Bonne nouvelle, les taux ne devraient pas augmenter… ou peu : «Avec la politique menée par la Banque centrale européenne, les taux devraient rester très bas encore quelques mois.
Autre élément favorable à l’investissement, les prix des logements sont en baisse. Ils ont décru dans la majorité des grandes villes de province. «Les prix ont retrouvé leur niveau de 2007»,
Les précautions indispensables pour réussir votre investissement :
Malgré la conjoncture favorable, "Thomas VENEL" assure qu'il faut être vigileant dans sa sélection de biens. Pour un logement, il faut privilégier la proximité des transports, des écoles et des commerces. Il faut également privilégier l' investissement aux spécificités du secteur. En centre-ville, préférer les petites surfaces appréciées des étudiants et des jeunes couples. Dans les banlieues résidentielles, au contraire, privilégier les grands appartements ou les maisons, des biens convoités par les familles.
En immobilier commercial, l’emplacement est la clé de voûte d’un investissement réussi. Une boutique ne restera pas vide longtemps si elle est bien placée. Vérifier la qualité de la zone de chalandise est le critère No1: facilité d’accès et de stationnement, dynamisme des commerces environnants, présence d’une enseigne susceptible d’attirer un flux d’acheteurs (un supermarché, par exemple).
Un nouvel avantage pour l’investissement locatif neuf :
Entré en vigueur le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel séduira sans doute davantage que son prédécesseur, le Duflot.
En effet, même si la trame est identique (vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf que vous vous engagez à louer pour une durée déterminée en respectant des plafonds de ressources des occupants et des maxima de loyers, variables en fonction de la localisation du bien et de sa surface), le Pinel est plus souple.
Ainsi, l’engagement locatif peut être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement (auparavant 9 ans et 18 % d’avantage fiscal). «Mieux vaut optimiser la souplesse accordée par la loi et commencer par s’engager sur 6 ans pour ensuite repartir, deux fois de suite, sur un engagement triennal», conseille Thomas VENEL.
Si vous avez réalisé votre opération Pinel depuis le 1er janvier, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants.
«La possibilité de louer à ses enfants en conservant l’avantage fiscal est un signal fort envoyé par le législateur. Un autre signe positif a été la remise à plat des zonages. De grandes villes comme Lille, Lyon ou Marseille sont passées de zone B1 à A.
Cela permet de pratiquer des loyers (12,42 €/m² au lieu de 10 €/m² ; ndlr) davantage conformes aux niveaux de marché», relève Thomas VENEL. Bien menée, une opération Pinel peut rapporter 4 %, avant fiscalité.